Σοφίτα σύμφωνα με τον ΝΟΚ - Ύψος Παταριού & Προδιαγραφές

Τι ορίζει ο ΝΟΚ ως σοφίτα;

Η σοφίτα είναι ένας ιδιαίτερος χώρος που συναντάμε συχνά σε κτίρια με επικλινείς στέγες. Σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) του 2012 (Ν. 4067/2012, άρθρο 2, παρ. 81), η σοφίτα είναι ένας κλειστός ή ανοιχτός προσβάσιμος χώρος εντός της επικλινούς στέγης ενός κτιρίου. Δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία, δηλαδή δεν είναι δυνατή η πώλησή της ως ξεχωριστό ακίνητο. Πρέπει πάντα να συνδέεται λειτουργικά με τον κύριο χώρο του κτιρίου.

Για παράδειγμα:
Αν έχετε ένα σπίτι ή διαμέρισμα που διαθέτει σοφίτα σύμφωνα με τον ΝΟΚ, αυτή μπορεί να χρησιμοποιείται ως χώρος αποθήκευσης, ως ένα επιπλέον υπνοδωμάτιο, ή ακόμα και ως γραφείο. Ωστόσο, δεν μπορείτε να τη χωρίσετε από το ακίνητό σας και να τη μεταβιβάσετε ή πουλήσετε ξεχωριστά.

Δείτε σοφίτες που έχουμε κατασκευάσει εδώ.

Τι σημαίνει "εντός επικλινούς στέγης";

Η επικλινής στέγη είναι η "κεκλιμένη" στέγη, δηλαδή η οροφή που γέρνει προς τη μία ή περισσότερες πλευρές, δημιουργώντας ένα τρίγωνο ή άλλο στερεομετρικό σχήμα. Η σοφίτα δημιουργείται στο κενό που σχηματίζεται κάτω από αυτή τη στέγη.

Πρακτική συμβουλή:

Αν σκέφτεστε να προσθέσετε σοφίτα σε ένα σπίτι, θα πρέπει να υπάρχει ήδη επικλινής στέγη ή να προγραμματίσετε την κατασκευή της σκεπής μαζί με τη σοφίτα. Επίσης, θα χρειαστεί να διασφαλίσετε ότι ο χώρος της σοφίτας είναι προσβάσιμος από την υπόλοιπη κατοικία μέσω σκάλας.

Μάθετε τα πάντα για την κατασκευή της κεραμοσκεπής σας εδώ.

Προϋποθέσεις & νομοθεσία για σοφίτα

Κανόνες ΝΟΚ

1. Ύψος σοφίτας και συντελεστής δόμησης

Η σοφίτα δεν προσμετράται στον Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Σύμφωνα με το άρθρο 11 του ΝΟΚ, η σοφίτα δεν θεωρείται ξεχωριστός όροφος εάν:

• Το εμβαδόν της είναι μικρότερο ή ίσο με το μισό του εμβαδού του χώρου με τον οποίο συνδέεται λειτουργικά, οπότε το ύψος της σοφίτας δεν εξατάζεται ξεχωριστά.
• Το ύψος της σοφίτας επηρεάζεται από το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου.
• Είναι εμφανώς ενσωματωμένη στον χώρο της στέγης και δεν έχει χαρακτηριστικά ξεχωριστού ορόφου (π.χ. εξωτερικές πόρτες, μεγάλα παράθυρα που την καθιστούν ανεξάρτητη).

Γιατί είναι σημαντικό αυτό;

Ο συντελεστής δόμησης είναι ο μέγιστος επιτρεπτός όγκος κατασκευής σε ένα οικόπεδο. Εάν η σοφίτα δεν προσμετράται στον Σ.Δ., αυτό σημαίνει πως δεν επηρεάζει τα τετραγωνικά που επιτρέπεται να οικοδομήσετε. Με λίγα λόγια, μπορείτε να κερδίσετε επιπλέον χώρο στη σοφίτα χωρίς να "ξοδέψετε" από τον επιτρεπόμενο συντελεστή.

2. Προσθήκη σοφίτας σε υφιστάμενα κτίρια

Μπορείτε να προσθέσετε σοφίτα σε νόμιμα υφιστάμενα κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν από την ψήφιση του ΝΟΚ (2012), αρκεί:

• Να υπάρχει ήδη μια επικλινής στέγη ή να κατασκευάσετε μία στο κτίριο.
• Να τηρούνται οι όροι δόμησης της περιοχής (π.χ. ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου).
• Να υπάρχει λειτουργική σύνδεση της σοφίτας με τον υποκείμενο όροφο, π.χ. με εσωτερική σκάλα.

Παράδειγμα:

Αν έχετε ένα διώροφο σπίτι με επίπεδη οροφή (δώμα) και θέλετε να προσθέσετε στέγη και σοφίτα, θα πρέπει πρώτα να λάβετε άδεια από την Πολεοδομία. Η σοφίτα δεν μπορεί να έχει ξεχωριστή είσοδο ή να χρησιμοποιείται ως ανεξάρτητο διαμέρισμα.

Η σοφίτα στο Ε9

Η καταγραφή της σοφίτας στο Ε9 είναι ένα θέμα που συχνά προκαλεί σύγχυση, καθώς οι απόψεις των αρμόδιων Υπουργείων διαφέρουν:

• Υπουργείο Περιβάλλοντος: Θεωρεί ότι η σοφίτα είναι βοηθητικός χώρος, επομένως δεν καταγράφεται ως κύριος χώρος.
• Υπουργείο Οικονομικών: Υποστηρίζει ότι η σοφίτα είναι κύριος χώρος, καθώς προστίθεται στον χώρο της κύριας ιδιοκτησίας.

Πρακτική συμβουλή:

Για να αποφύγετε λάθη, θα πρέπει να καταγράψετε τη σοφίτα με βάση την πραγματική της χρήση:

• Κύριος χώρος: Εάν η σοφίτα είναι επαρκώς μεγάλη και χρησιμοποιείται π.χ. ως υπνοδωμάτιο, γραφείο ή χώρος διαβίωσης.
• Βοηθητικός χώρος: Εάν είναι μικρή, χαμηλή, ή χρησιμοποιείται για αποθήκευση.

Ειδικά στις περιπτώσεις που η σοφίτα έχει τακτοποιηθεί ή νομιμοποιηθεί με ειδικό νόμο, ο μηχανικός που υπογράφει το πιστοποιητικό τακτοποίησης θα καθορίσει αν πρόκειται για κύριο ή βοηθητικό χώρο.

Μπορεί η σοφίτα να έχει πρόσβαση σε εξώστη ή δώμα σύμφωνα με τον ΝΟΚ;

Η σοφίτα δεν επιτρέπεται να συνδέεται με εξωτερικούς χώρους όπως εξώστες ή δώματα, καθώς αυτό θα την καθιστούσε πρακτικά έναν ανεξάρτητο όροφο. Ένας τέτοιος σχεδιασμός θα απαιτούσε προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης και πιθανότατα δεν θα εγκρινόταν από την Πολεοδομία.

Παράδειγμα:

Αν η σοφίτα σας έχει μεγάλα ανοίγματα που οδηγούν σε βεράντα, τότε ενδέχεται να θεωρηθεί ανεξάρτητος όροφος. Ωστόσο, μπορείτε να έχετε ανοίγματα στη στέγη για φωτισμό και αερισμό (π.χ. φεγγίτες), αρκεί να ακολουθούν τη γεωμετρία της στέγης.

Πρακτικά παραδείγματα χρήσης σοφίτας όπως επιτρέπονται από τον ΝΟΚ

• Σοφίτα ως υπνοδωμάτιο: Προσφέρει έναν cozy χώρο για φιλοξενούμενους ή ακόμα και για παιδιά.
• Σοφίτα ως αποθηκευτικός χώρος: Εάν είναι μικρού ύψους, μπορεί να χρησιμοποιηθεί για αποθήκευση.
• Σοφίτα ως γραφείο: Ιδανική επιλογή για ένα ήσυχο, απομονωμένο σημείο στο σπίτι.

Η σοφίτα είναι ένας ευέλικτος χώρος, αλλά η κατασκευή, η χρήση και η καταγραφή της διέπονται από αυστηρούς κανόνες. Για να αποφύγετε προβλήματα με τη νομοθεσία ή τη φορολογία, είναι σημαντικό να συνεργάζεστε με μηχανικό και να γνωρίζετε τις λεπτομέρειες του ΝΟΚ και των σχετικών ρυθμίσεων.